contratti

[Giulio23]

Buon giorno, volevo chiedere agli Host più esperti come si regolano con la predisposizione dei contratti per locazioni turistiche.

Li scrivete in più lingue? Li inviate ai guest in anticipo perché li firmino? Glieli fate compilare al loro arrivo? 

E come li compilate in relazione a Airbnb? Esempio: menzionate un eventuale deposito cauzionale e le spese di pulizia sia su Airbnb che sul contratto? 

Grazie infinite

Giulio

[Orvieto-In-Centro0 · Accepted solution]

Ciao, @Giulio23. La copia italiana del Contratto (che va sempre scritto in ogni caso se parli di Locazioni Turistiche o Pure) dovrà sempre esserci, perchè in caso di controversie farà sempre fede, anche con stranieri, la copia italiana. Ma nessuno vieta, e anzi è consigliabile, di aggiungere una sorta di 'copia di cortesia' anche (almeno) in Inglese. La lingua inglese può avere valenza internazionale, come si sa.

Airbnb non modifica i tuoi obblighi di altro tipo, previsti da normative italiane, regionali e locali comunali. Pertanto scriverai il contratto così come lo scriveresti se non fossi su questa piattaforma Airbnb, facendo corrispondere l'importo del canone di locazione a quello lordo scritto su Airbnb (inclusivo dei Costi del Servizio dell'Host ma non di quelli del Guest nei confronti di Airbnb). Essendo una Locazione Turistica o Pura non potrai scaricare i costi del servizio dell'Host di Airbnb dalle tasse, perchè non trattasi di attività commerciale.

Il contratto potrà essere fatto firmare (e la firma di entrambi è necessaria sempre per renderlo valido) anche al primo arrivo dell'ospite.

Riguardo alle spese di pulizia e ad eventuale Deposito Cauzionale, fai in modo che tutto corrisponda e tutto sia presente sia su Airbnb sia sul tuo Contratto. In ogni modo io non ho mai scritto un contratto in vita mia, perchè mi occupo di Strutture Ricettive (b&b, affittacamere, case / appartamenti vacanza), per cui se altri aggiungeranno altri dettagli ben vengano.

Ti ricordo infine che argomenti come Normativa e Tasse possono essere trattati meglio nella Room che ha proprio quel titolo apposta, e che viene visualizzata cliccando su 'Accedi' di nuovo, solo da chi ha già almeno 1 annuncio su Airbnb. Inoltre esiste la funzione 'Cerca' per trovare risposte a domande simili o uguali già più volte magari poste prima di te da altri Utenti del sito.

Un saluto.

[Giulio23]

Grazie!

[Matteo-and-Rachida0]

Posto il fatto che io ritengo che nonostante tutto non sia necessario fare un contratto per questo tipo di locazioni turistiche ad uso non imprenditoriale sotto i 30 gg. in quanto la dovrebbe bastare la conferma della prenotazione di Airbnb che contiene già tutto comprese le house rules e su questo argomento mi sembra che gli host siano abbastanza divisi in mancanza di una legislazione nazionale specifica per questo tipo di locazioni, posto questo, in Italia cerchiamo sempre di complicarci la vita. Sto così preparnado una sorta di contratto per uso turistico locazioni brevi, ma SOLO in inglese, solo per mettermi il cuore in pace.

Già è assurdo infatti dare da firmare un contratto che cmq il guest può sempre rifiutarsi in quanto tutto presente già su Airbnb, secondo è assurdo fargli firmare qualcosa non nella sua lingua per poi dargli una copia tradotto che potrebbe essere benissimo diversa nei contenuti o contente errori.

Il contratto se proprio si vuole fare lo si fa o in lingua madre del guest o in inglese.

[Marta38]

@Matteo-and-Rachida0

- posto il fatto che se non ritieni sia necessario fare un contratto, é inutile che ti sbatti per farlo: non devi far piacere a nessuno;

- posto anche il fatto che la legislazione che lo prevede esiste, poi se non la conosci é un altro discorso;

- posto che se il contratto lo fai, lo devi fare in lingua italiana perché tu risiedi in Italia e l'alloggio che affitti é in Italia, e i contraenti devono sottostare alla legislazione italiana in caso di controversia...c aso mai può essere opportuno farne una traduzione in inglese, per un atto di cortesia nei confronti dell'ospite... voglio vedere se vai in vacanza in Corea se ti fanno il contratto in italiano! 😮

- posto il fatto che se ritieni "assurdo" far firmare un contratto ad un emerito sconosciuto mentre gli stai dando chiavi e possesso della tua casa, é davvero inutile starne ancora a parlare...

detto questo, ti posto la stessa risposta che ho dato alla domanda analoga  in un'altra room (viene fatta tutti i giorni piú volte al giorno, ma nessuno va a cercare risposte giá date)...

Per quanto mi riguarda ribadisco che qualsiasi contratto di locazione, ivi compresi quelli turistici, deve essere scritto, a pena di nullità, anche se dura pochi giorni.

Capisco che la sanzione della nullità del contratto spaventi poco, soprattutto chi affitta per pochi giorni: è davvero difficile immaginare a chi convenga ricorrere in Tribunale per l'accertamento di nullità.

Sempre che tutto proceda bene, senza nessun problema!

Stipulare patti scritti resta infatti caldamente consigliabile per una questione di buon senso.

Possono accadere sinistri (l'incendio dell'immobile, il furto degli arredi), che inevitabilmente farebbero salire a galla l'irregolarità del contratto. Oppure può capitare che l'inquilino continui ad occupare l'immobile oltre il termine pattuito verbalmente, rendendo davvero complicato accertare quale sia questo termine.

Il contratto infatti dovrebbe contenere tutte quelle clausole di salvaguardia (solo come esempio: divieto di subaffitto, divieto di apportare modifiche, rispetto del regolamento condominiale, divieto di accesso alle persone non registrate, ecc. ecc.) molto importanti per il proprietario.

La vedo dura già con il contratto, ma mi immagino presentare a vigili o al giudice la stampa di Airbnb nel caso sorgessero delle controversie.

Inoltre, con il contratto scritto è consigliato comunque firmare un verbale di consegna (o elenco mobili e supellettili).

Detto questo, per concludere, altre due considerazioni:

- non ho idea di come vengano svolti gli accertamenti dell'Agenzia delle Entrate o le eventuali ispezioni di Vigili Comunali o della Guardia di Finanza: io ritengo che avere un contratto debitamente sottoscritto ed una ricevuta, entrambi con tutte le indicazioni del caso (estremi della casa, del conduttore, del locatore, del soggiorno, dei pagamenti, ecc. ecc.) sia la cosa migliore;

- inoltre, non si affitta solo con Airbnb (anche se qui sembra quasi che esista una nuova categoria, "gli airbnb"): ci sono altri portali simili, in italiano o in altre lingue (voglio vedere portare una conferma di prenotazione in russo, se volessi propormi su un portale di quel paese, o giapponese o coreano - se esistono).... e poi si può affittare direttamente, per passa parola, tramite conoscenze. Tutto senza Airbnb. A quel punto cosa fai? E se fai un po' di questo e un po' di quello? Qualche affitto con Airbnb (che fa una sua conferma di prenotazione, fatta in un certo modo), qualche affitto con TripAdvisor (che le fa in modo diverso), qualche affitto diretto... si portano tanti pezzetti di carta diversi, chiedendo all'Agenzia delle Entrate di accettare i vari stampati, capire come funzionano, gli importi a cosa corrispondono esattamente, cosa sono i costi di servizio, ecc. ecc.?

Roberto

[Matteo-and-Rachida0]

@Marta38

Gentile Roberto,

mi sembra che così non stiamo facendo chiarezza.

La Sua risposta sembra più che altro un atto di accusa: come dire io faccio i contratti e sono in regola e tu no.

Non è questo l'atteggiamento. Se volevo non essere in regola, non avrei neanche scritto su questo forum, o sbaglio?

Il mio è più che altro un ragionament, dovuto a ciò che ho letto e ciò di cui mi sono documentato, come voi.

Perché parliamo chiaro: a tutt'oggi in Italia regna il caos normativo in materia di B&B e locazioni turistiche.

La legge nazionale del 1998 non è chiara e non aggiornata.

Le legge regionali sono frammentarie e pensano solo all'imposta di soggiorno, che altro. E ogni regione fa un pò quel cavolo che gli conviene.

Quindi, cerchiamo di non accusarci a vicenda e discutiamone civilmente.

Già il fatto stesso che c'è molta gente che dice il contratto non lo faccio e chi dice invece sì io lo faccio è un problema normativo di chiarezza che manca. In effetti, se il contratto non viene registrato potrebbe anche non esistere e la firma in calce su un contratto fra privati trova il tempo che trova...  

Anche oggi parlavo con un altro collega, ben più avviato di me e anche lui cascava dalle nuvole: "ma come sotto i 30gg. non si fa il contratto!" così mi ha risposto.

Secondo, trovo assolutamente SBAGLIATO far firmare un contratto in una lingua diversa da quelle conosciute dall'ospite. 

Io stesso ho viaggiato molto e non ho mai firmato contratti in giro e se li ho firmati sempre in italiano.

Ed è giusto che l'ospite si opponga a firmare nel caso non capisca. 

La traduzione? La traduzione potrebbe chiaramente non rispecchiare ciò che è scritto in italiano.

Poi perché un contratto scritto in inglese non dovrebbe valere per il foro italiano? 

Come dici tu stesso, stipulare i contratti è solo una questione di "una questione di buon senso".

Nessun ospite si aspetta né la ricevuta, né di firmare nulla perché tecnicamente ha già la sua ricevuta e ha già sottoscritto tutto all'atto del pagamento su Airbnb.

Il problema è che non siamo aggiornati, perché questo vuoto normativo va a favore delle stesse istituzioni locali e nazionali, sia in caso di controlli, sia in caso di emissione delle ricevute con le marche da bollo.

La stampa della ricevuta della prenotazione di Airbnb dovrebbe (e lo dico come auspicio in futuro) valere già da contratto con ad esempio la seguente dicitura automatica:

"La presente ricevuta sostituisce, ai fini fiscali e legali, il contratto di locazione ad uso turistico senza obbligo di registrazione e risulta approvato e sottoscritto all'atto della prenotazione da parte dell'ospite".

Io faccio solo Airbnb. Ovvio che facessi per conto mio, farei il contratto. 

Saluti e grazie.

Matteo

[Marta38]

@Matteo-and-Rachida0

Ascolta Matteo, non ho proprio voglia di imbastire una discussione su questi temi.

Li ho giá trattati centinaia di volte, da mesi a questa parte, e non mi interessa discuterne di nuovo.

Io cerco, nel limite del possibile, di dare aiuto e suggerimenti a chi lo chiede, e ovviamente lo faccio sulla base delle mie conoscenze: se tu hai altre informazioni e altre convinzioni, non dobbiamo certo fare un talk show.

Quindi, fai serenamente come vuoi: il contratto non farlo, basta Airbnb, é inutile farlo in lingua, il guest ha tutto quello che gli serve nella sua lingua.

Non fare la ricevuta, perchè tanto c'é quella Airbnb.

A questo punto direi che é anche inutile aprire nuovi post sul tema del contratto: oppure cerchi conferme alle tue convinzioni?

Permettimi solo un suggerimento super partes: oltre ad informarti in un forum come questo, dove c'é tanta gente (come me) che parla senza saperne, consulta un commercialista esperto.

Valutando anche le implicazioni su quanto ha scritto @David.

Buon lavoro e in bocca al lupo.

Roberto

ps: se lo fai (sentire un commercialista esperto), poi torna qui a dirci cosa ti ha detto, a beneficio di tutti. Grazie

[Matteo-and-Rachida0]

Ti posso assicurare che ho già parlato personalmente con un commercialista che cascava dalle nuovole a riguardo, alla fine di tutto è stato alquanto vago nel dirmi fai lo stesso i contratti, senza spiegarmi chiaramentge se è obbligatorio anche solo scriverlo il contratto o meno. Conosco altri host che NON fanno contratti o ricevute e hanno cmq con loro un commercialista che li segue. 

Ovvio che lo faccio comunque il contratto e le ricevute per pararmi il c.  ,ma non avete capito il senso della mia discussione.

[Marta38]

@Matteo-and-Rachida0

Avevo detto un commercialista esperto.

Roberto

[Matteo-and-Rachida0]

Appunto...trovarlo da ste parti...

[Marta38]

@Matteo-and-Rachida0

Questo é un forum, niente di più; non é uno studio associato che fornisce consulenze a pagamento.

Se cerchi in rete, nella tua cittá, vedrai che ne trovi.

Roberto

[RoRi3]

Ciao sono una nuova host e vorrei chiederti la cortesia se puoi di inviarmi un fax simile di un contratto per una locazione di pochi giorni. Non so proprio come deve essere scritto. 

Grazie ancora:)

RoRi

[Orvieto-In-Centro0]

@Matteo-and-Rachida0, non siete i soli a sostenere che non vadano scritti contratti ma non per questo significa che c'è una spaccatura tra due posizioni altrettanto valide. Piuttosto si nota una divisione tra chi pensa di non dover fare nulla perchè ''si opera solo su airbnb'' (configurandosi di fatto come Abusivo) e chi ha compreso che operare su Airbnb (soltanto o anche) non lo esime dagli altri normali obblighi sanciti da leggi nazionali, regionali e locali comunali (configurandosi di fatto come Regolare). Comunque non vedo quale sia la difficoltà a preparare un contratto scritto, con dei campi vuoti da modificare volta per volta, ma che per il resto rimane essenzialmente lo stesso per tutte le prenotazioni e per tutti gli ospiti. Se vuoi operare senza contratti scritti, apri una struttura ricettiva e non fare Locazioni. Già se segui le regole rischi... perchè il confine tra attività ricettiva e locazione è abbastanza sfumato (e sappiamo bene tutti come ci si marci sopra...), se poi non le segui ti procuri senz'altro guai. A tua difesa ad un controllo dirai: no, ma io sono una locazione e non un'attività ricettiva extralberghiera, infatti lavoro su Airbnb? Anche i b&b lavorano su Airbnb, che prova è? Anche gli affittacamere. La differenza è che tu hai contratti scritti e non offri (o non dovresti almeno) servizi aggiuntivi e complementari. E' qualcosa che serve a te per difenderti da possibili controlli, soprattutto. A me poi poco mi cambia se li scrivi o no. Semplicemente se non li scrivi vai un pò a dimostrare la differenza tra te e un b&b o un'affittacamere (MA SOPRATTUTTO TRA TE E UNA CASA PER VACANZE O UN APPARTAMENTO PER VACANZE!) che operano su Airbnb. Non sarà facile. In bocca al lupo. Un saluto.

[Marta38]

@Giulio23

Se non erro avevi posto le stesse domande in un altro post/altra room.

Hai giá avuto delle risposte e anche il link ad un facsimile di contratto.

Forse sarebbe opportuno continuare dove si era cominciato, anche per non costringere chi sta qui ad aiutare a ripetere da capo le stesse cose.

Nessuno si sforza di fare una minima ricerca per vedere se l'argomento é giá stato trattato.... spesso si vedono due o tre post, uguali, uno in fila all'altro... spesso si pongono le domande e non si torna a leggere le risposte... se si leggono le risposte, difficile avere un cenno di riscontro... mah!

Roberto

[Giulio23]

Chiedo scusa, ho fatto delle domande più specifiche rispetto a quelle generiche già poste in precedenza in un altra room, questo perchè sto familiarizzando ancora su come funzionano. Vi ringrazio molto per la disponibilità e la pazienza, in futuro cerchero' di essere più preciso.