RITENUTA DEL 21%

[IsabellaEValerio0]

❌RITENUTA DEL 21% :
Come si muoveranno i grandi portali esteri ❓

PREMESSA: Nessuno di noi ha la sfera magica e nessuno può sapere l’esatta modalità con cui i grandi portali esteri opereranno la ritenuta del 21%.
La ritenuta però non è una novità e tutti conosciamo o possiamo conoscere la legge del 2017, già rodata anche per quanto riguarda la ritenuta operata da tempo dagli intermediari italiani.
Sotto questo aspetto dunque, non c’è nulla di nuovo sotto il sole ☀️.

♦️DISCIPLINA FISCALE DELLE LOCAZIONI BREVI ( Art.4 DL 50/17- Circolare 24/E).

L’articolo 4 del Dl 50/2017 ha normato la disciplina fiscale da applicare esclusivamente alle locazioni che presentano determinate caratteristiche.
Questa disciplina fiscale si applica sia ai contratti stipulati direttamente tra locatore (non solo il proprietario, ma anche il sublocatore o il comodatario) e conduttore, sia nel caso in cui tali contratti siano stipulati tramite intermediari o portali on line.
Quando gli intermediari o i portali on line, incassano i canoni, devono operare, in qualita' di sostituti ( o responsabili) d'imposta, una ritenuta del 21 % sull'ammontare dei canoni all'atto del pagamento al beneficiario e provvedere al versamento della ritenuta entro il giorno 16 del mese successivo,tramite F24 (codice tributo 1919).
A marzo dell’anno successivo, l’intermediario deve rilasciare al locatore la certificazione unica, attestante le ritenute versate.
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Analizziamo nel dettaglio le caratteristiche che devono possedere i contratti di locazione per rientrare nella disciplina fiscale del DL 50/ 17 e quindi per poter essere assoggettati alla ritenuta del 21%.
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🧩CARATTERISTICHE TEMPORALI: Per rientrare nella disciplina fiscale in esame - e quindi per essere soggetta a ritenuta - la locazione non può durare più di 30 giorni (occorre considerare ogni singolo contratto).
Ne consegue che restano escluse dalla ritenuta tutte le locazioni di durata superiore ai 30 giorni.

🧩CARATTERISTICHE DEI SOGGETTI: Il contratto deve riguardare persone fisiche che agiscono al di fuori dell’attività di impresa; questa condizione riguarda entrambe le parti del contratto. Sono quindi escluse dalla disciplina fiscale del DL 50/17 e quindi dall’applicazione della ritenuta, i contratti dove locatore, conduttore o entrambi agiscono con partita IVA nell’attività di impresa.

Inoltre, come da circolare 24/E (copio testualmente)

“ l’applicazione della disciplina in esame è esclusa… anche nel caso di attività commerciale non esercitata abitualmente, i cui redditi sono compresi tra i redditi occasionali di cui all’art. 67, comma 1, lett. i del TUIR”.
Rimangono quindi espressamente esclusi dal campo di applicazione della ritenuta i redditi prodotti dalle strutture ricettive, anche se operano senza partita IVA.

🧩OGGETTO DEL CONTRATTO:
Gli immobili devono essere situati in Italia e locati per finalità abitative; devono quindi avere destinazione residenziale e appartenere alle categorie catastali da A1 a A11, esclusa A10.

Restano pertanto esclusi dalla disciplina fiscale e conseguentemente dall’applicazione della ritenuta, gli immobili che non presentano queste caratteristiche.

 

🧩 SERVIZI AMMESSI:
La disciplina in esame trova applicazione anche quando, insieme all’immobile vengono forniti i servizi di pulizia iniziale e prima fornitura di biancheria e altri servizi strettamente inerenti alla locazione (come le utenze il wifi o l’aria condizionata).
Non trova invece applicazione se vengono forniti altri servizi che non presentano “una necessaria connessione con la finalità residenziale dell’immobile”, ne consegue che, in presenza di servizi extra si resta al di fuori del campo di applicazione della ritenuta.
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La ritenuta del 21% può trovare applicazione soltanto nei contratti che presentano le caratteristiche elencate, la stessa circolare 24 precisa che :

“gli intermediari non sono tenuti…ad effettuare le ritenute per le locazioni abitative di durata superiore a 30 giorni, per le locazioni di qualunque durata poste in essere da imprese, per le locazioni aventi ad oggetto immobili non abitativi, per i contratti aventi ad oggetto prestazioni complesse diverse da quelle di locazione”.

L’intermediario deve applicare la ritenuta sul “corrispettivo lordo” che si può definire come l’intero importo indicato nel contratto di locazione.

Il locatore sceglierà a quale regime assoggettare i redditi da locazione in fase di dichiarazione dei redditi : se opterà per la cedolare secca, la ritenuta opererà a titolo di imposta ( o a titolo di acconto in caso di cedolare secca al 26%), se opterà per la tassazione ordinaria IRPEF, la ritenuta opererà a titolo di acconto.

In caso di comproprietà, la ritenuta potrebbe essere operata ad un solo proprietario.
In fase di dichiarazione dei redditi gli altri proprietari dovranno pagare il dovuto pro quota, mentre il proprietario a cui è stata rilasciata la CU andrà a credito d’imposta.
In questo caso, se si utilizza la dichiarazione precompilata, l’intero corrispettivo lordo derivante dalle locazioni sarà presente sulla dichiarazione del proprietario in possesso della CU e le dichiarazioni saranno quindi da modificare.

Per quanto riguarda gli acconti delle imposte per gli anni in cui è stata operata la ritenuta, per evitare di versare nuovamente il dovuto e di andare a credito, il contribuente potrà scegliere di utilizzare il metodo previsionale.

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Questo a grandi linee è ciò che sappiamo per certo al momento.

Come ho scritto in premessa, rimane l’incognita sulle azioni che intraprenderanno adesso i grandi portali esteri.
Per rispettare la legge e conformarsi finalmente ai dettami del DL 50/17, dovranno per forza di cose operare le dovute distinzioni sui singoli annunci e restringere a norma di legge il campo di applicazione della ritenuta (escludendo le partita iva, le strutture ricettive e le locazioni che non presentano tutte le caratteristiche elencate sopra).

Come si muoveranno?

L’unica possibilità che vedo è quella di chiedere direttamente agli Host a quale tipologia appartengono.
Qualcosa è stato già chiesto in passato e a breve, io credo, arriveranno richieste ulteriori ( magari in aggiunta alla richiesta di conferma del contribuente a cui intestare la CU).

Ancora una volta ci viene in aiuto la circolare 24; copio e incollo:

“Per tener conto delle difficoltà che gli intermediari possono incontrare per individuare i casi in cui sono tenuti a tali adempimenti, il Provvedimento ha disposto che vi sono tenuti sulla base dei dati comunicati loro dal locatore. Gli intermediari che intervengono nella conclusione del contratto sono tenuti quindi a richiedere i dati previsti dal Provvedimento ma non sono tenuti a verificarne l’autenticità. La responsabilità circa la veridicità dei dati ricade sul locatore il quale è comunque responsabile della corretta tassazione del reddito e del corretto adempimento di altri eventuali obblighi tributari connessi al contratto nonché della mendacità delle proprie dichiarazioni. Gli intermediari ai fini della corretta effettuazione degli adempimenti potranno tener conto anche di altre informazioni in loro possesso, rilevanti ai fini fiscali. Potranno, ad esempio, non effettuare gli adempimenti, ritenendo che la locazione sia riconducibile all’esercizio di una attività d’impresa, qualora il locatore abbia comunicato loro il numero di partita IVA per la compilazione della fattura relativa alla prestazione di intermediazione.”

Concludo con una domanda:

Saranno in grado gli Hosts di rispondere alle domande sulla corretta tipologia di appartenenza?

 

[Donatella26]

@IsabellaEValerio0 ecco qua come questo sito si toglie d'impaccio...

 

[IsabellaEValerio0]

@Donatella26 

E voilà 😂!

Non rientrando più nella gestione dei pagamenti si tolgono tutti i problemi.

Rimane comunque a loro carico la "comunicazione locazioni brevi" da presentare ogni anno entro il 30/6.

Anche Airbnb aveva valutato una soluzione di questo tipo, nel documento segreto interno, trapelato in parte sui giornali era una delle ipotesi considerate e poi evidentemente scartata.

Booking a quanto pare per le prenotazioni in cui interviene nel pagamento ( li esiste anche la possibilità del pagamento in struttura), sembra muoversi sul rischioso crinale dei servizi.

Rischioso, perché molti locatori flaggano i servizi ( ad esempio la colazione) pur non potendoli offrire...

Temo che ne vedremo delle belle...😓

[Massimo768]

L'importo assoggettato al pagamento delle imposto (compresa la cedolare) è al netto delle spese del affittuario. Bisognerebbe quindi poter indicare (credo anche percentualmente) l'importo delle spese di riscaldamento,  elettriche condominiali, idriche ecc) che non sono di competenza del locatore.

[IsabellaEValerio0]

@Massimo768 ,

Nella locazione breve, le spese accessorie che normalmente sui contratti lunghi non rientrano nella base imponibile ( come utente e spese di condominio) entrano invece a fare parte del cosiddetto corrispettivo lordo su cui conteggiare la ritenuta e ci rientrano anche se evidenziate sul contratto a parte.

Sono previste soltanto due eccezioni poco compatibili con la locazione breve in generale, ma sicuramente incompatibili con le prenotazioni tramite Airbnb.

[Letizia7]

Grazie @IsabellaEValerio0 guida utilissima, sapreste anche se il 21% sarà calcolato sulle spese di pulizia e la tassa di soggiorno che comunque va a comporre il lordo? So che poi potrò conguagliare nella denuncia dei redditi, mi stavo però chiedendo se lasciare fuori la tassa di soggiorno e riscuoterla all'arrivo degli ospiti. Altra cosa, avendo a novembre pagato l'acconto 2024, che ora sarà detratto direttamente dai compensi, sapete se c'è un modo per riprendere quei soldi senza aspettare il rimborso dell'agenzia delle entrate che se non erro è di 5 anni ? non ho capienza per recuperarle nella denuncia dei redditi 2024. Grazie!

[IsabellaEValerio0]

@Letizia7 ,

Il 21% per legge viene conteggiato sul "corrispettivo lordo" che comprende anche le utenze e le spese di pulizia.

Non deve però essere conteggiato sull'imposta di soggiorno, nemmeno se ad incassarla è l'intermediario ( ed è infatti uno degli aspetti chiariti anche da Airbnb nell'ambiguo approfondimento sulla ritenuta disponibile dal primo gennaio ).

L'acconto che hai pagato a novembre non era relativo al 2024, ma era relativo al 2023, quando la ritenuta ancora non era applicata.

Nel 2024, se si desidera ridurre o azzerare gli acconti alla luce della ritenuta, occorrerà utilizzare il metodo previsionale per il conteggio ( altrimenti si andrà a credito d'imposta nella dichiarazione del 2024 che si presenterà a giugno 2025).

[Letizia7]

Perfetto grazie @IsabellaEValerio0  e Buon Anno! (speriamo...)

[IsabellaEValerio0]

Grazie @Letizia7 ,

Buon anno anche a te e speriamo che sia migliore!

[Giulia377]

Immobile a Milano in comproprietà con il mio ragazzo che è stato aggiunto come co-host al 50%. Visto la troppa confusione io ho flaggato "NO".  E farò come ho fatto sempre con il mio commercialista. Anche perché airbnb da risposte molto vaghe e poco sicure...

[IsabellaEValerio0]

@Giulia377 ,

Se fate locazione breve ai sensi dell'articolo 4 del DL 50/17, dovresti flaggare si, perché per legge hai la responsabilità di fornire all'intermediario le informazioni corrette per poter adempiere ai suoi obblighi di legge operando la ritenuta.

Nonostante il modo in cui Airbnb ha posto la questione per chi fa locazione breve, non ci sarebbe possibilità di scelta.

Airbnb sembra averlo capito bene, infatti nel suo articolo di approfondimento sulla ritenuta, ripete per ben 4 volte :

"Gli host sono tenuti a conoscere i loro obblighi fiscali e saranno responsabili della gestione delle ritenute su Airbnb"

Poi chiaramente ognuno può fare ciò che vuole, io indico solo ciò che prevedono il DL 50/17 e la circolare esplicativa.

[Gaetano5]

Perdonate la domanda, credo di aver compreso ma nel dubbio ne approfitto e la faccio... 

Io ho una SCIA turistica per casa vacanza non imprenditoriale. Tale appartamento non è di mia proprietà ma a mia volta pago un canone d'affitto. Questo crea un affitto passivo e uno attivo e in dichirazione ho sempre optato per reddito '' diverso'', con percentuale IRPEF cosi da poter detrarre L' Affitto PASSIVO. Scelta data anche dalla volontà di portare in detrazione altri miei costi personali (ristrutturazione casa di proprietà dove vivo) 

Voglio continuare a pagare in questo modo. Posso rifiutare la ritenuta?

In presenza di SCIA casa vacanze, se anche non imprenditoriale, c'è carattere COMMERCIALE.

POSSO E SONO NEL GIUSTO SE RIFIUTO LA RITENUTA D'ACCONTO?

GRAZIE IN ANTICIPO

[IsabellaEValerio0]

@Gaetano5 ,

Si, devi rifiutare l'applicazione della ritenuta, perché la ritenuta del 21% riguarda esclusivamente i redditi derivanti dalla locazione breve ai sensi del DL 50/17.

Avendo tu una struttura ricettiva denominata CAV non imprenditoriale, generi redditi da attività commerciale svolta non abitualmente, non assoggettabili a ritenuta.

Anche se le opzioni non contemplano  (incredibilmente!) la tua casistica ti consiglio caldamente di rifiutare la ritenuta in quanto ti troveresti successivamente in possesso di una certificazione unica per redditi da locazione breve che ti porterebbe problemi di carattere fiscale.

Consiglio anche tutti coloro che si trovano nella tua stessa situazione, di segnalare ad Airbnb il gravissimo errore ( talmente grave da sembrare pianificato a tavolino).

https://www.airbnb.it/help/article/1640?fbclid=IwAR0URQJ9vHUtPeRXoqxg5Zmgon6aa8TxegAdytFzAB1vnYmTcQo...

Questo è il feedback che ho lasciato io :

"Nella scelta delle opzioni di applicazione o non applicazione della ritenuta del 21%, manca una opzione importante.

Come dovreste sapere, la ritenuta del 21% è applicabile soltanto ai contratti di locazione breve rientranti nella disciplina fiscale dell'articolo 4 del DL 50/17.

La ritenuta non è invece applicabile alle strutture ricettive ( B&B, CAV, affittacamere ecc), anche se operano senza partita iva in quanto producono redditi da attività commerciale svolta non abitualmente espressamente esclusi dalla ritenuta come da circolare 24 E.

La vostra opzione di non applicazione della ritenuta invece prevede incredibilmente soltanto la possibilità di Host professionali ( credo intendiate coloro che operano con partita iva) o di gestori di immobili per conto terzi.

Occorre che poniate urgente rimedio prevedendo la casistica di esclusione dalla ritenuta anche per le strutture ricettive non imprenditoriali.

Segnalo inoltre che la comunicazione che utilizzate per portare alla scelta della ritenuta è ambigua, perché per i locatori brevi sembra impostata come possibilità:

" Desideri che ti opero la ritenuta o preferisci pensarci tu?"

La domanda dovrebbe essere molto più chiara, anche se non volete prendervi la briga di fornire ulteriori dettagli, la domanda dovrebbe essere:

"Il tuo annuncio rientra tra quelli per i quali la legge italiana ci impone di operare la ritenuta del 21 %?"

Spero di poter riscontrare cambiamenti sostanziali nei prossimi giorni"

[Gaetano5]

Grazie 1000 per la risposta esaustiva... Finalmente un po' di chiarezza

[IsabellaEValerio0]

@Gaetano5 ,

Aggiungo soltanto, per ulteriore chiarezza, che al di là del discorso "ritenuta", i redditi di una CAV non imprenditoriale ( salvo interpretazioni minoritarie) non sono assoggettabili a cedolare secca, ma sono soltanto assoggettabili ad IRPEF ( con possibilità di detrarre oltre alle detrazioni ordinarie, anche le spese inerenti all'attività ) in quanto appunto redditi diversi da attività commerciale svolta non abitualmente ( art 67 TUIR, comma 1, lettera I ).